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以商业地产著称的世茂为何厉害的都是住宅?香
发表时间:2019-11-05
2017-06-28         

  香港赛马会赛期表。无论坐镇南京东路多年的上海世茂广场,还是成都首个商业综合体世茂大厦,世茂集团的商业地产项目似乎更为人所熟知,但可能将世茂重新带回十强规模的却是住宅项目。

  10月18日,世茂集团以挂牌价56.4亿元摘得港珠澳大桥珠海口岸地块。这是世茂首次进入珠海。4天后,澳门出炉了将对横琴口岸澳方口岸区实施管辖的消息,其切入粤港澳大湾区的时间节点可谓精准。

  不过,与2018年无偿捐赠国宝的许荣茂春晚刷脸四分钟相比,世茂集团今年在商业地产商的动作却非常低调,年内仅获取了5个商业或商业综合体项目。

  事实上,早在十年前,世茂就开始整合内部资源,给商业地产腾挪位置,但多年过去,能让人记住的还是上海世茂广场这样的老项目,显然新标杆未立起,业务发展又不及住宅。

  与其在土拍市场的低调不同,今年公司在并购市场却是轰动一时。前9个月,世茂拿地金额201亿元,其中广州就占据半壁江山,接连将三幅住宅类项目纳入麾下。公司在商业、住宅的拿地策略和经营风格上,似乎都大为不同。

  实际上,世茂集团拥有两家上市公司,其中,商业地产项目被归置到了主商业地产投资的世茂股份旗下,由创始人许荣茂的女儿许薇薇担任总裁职位,而住宅、酒店的投资开发则由世茂房地产负责,由儿子许世坛掌舵。

  有趣的是,分工明确但却没有遵守这一界线的世茂股份和世茂房地产之间的互博,也成了姐弟之间的竞争。

  许荣茂先生亲自划定的同业竞争红线月份,世茂房地产将所持有的三个商业地产项目公司的股权转售给世茂股份,系履行避免同业竞争的承诺,但同业竞争问题仍未完全解决。不过,长公主与世茂太子之争,结果已经明朗,许世坛已经从父亲那里接过了世茂房地产总裁的帅印。

  作为许荣茂手中的两个房地产上市平台,世茂股份与世茂房地产在无论是在资本市场还是业绩表现上,差距都在逐渐拉大。

  2019年前9个月,世茂房地产的销售金额达到了1739.9亿元,同比增长44%,在所有房地产企业中排名第11位,与第十名的龙湖累计销售金额仅差6.3亿元,从增速来看,世茂大有赶超重回前十之势。

  早在2014年,世茂以707亿销售金额冲入行业8强。在2018年,世茂房地产取得了多年未见的好成绩,公布业绩不到不到一个月,世茂房地产就宣布“太子”许世坛出任公司总裁一职。

  而曾成功打造出世茂滨江花园、世茂深坑酒店等网红作品的许世坛,在出任世茂房地产总裁的第一年,他就将公司的销售目标定为2100亿元。许世坛称,世茂房地产2019年70%以上的土储都会来自并购。

  过去几年,明面的地产并购王有三家——“融创、恒大和阳光城”,而世茂房地产无疑是2019年的新晋并购王。

  今年以来,几乎所有的房企都在向外传达下半年需要谨慎拿地的信号。然而数据显示,2019年3月至今,世茂房地产豪掷200亿,相继从泰禾集团、万通地产、明发集团、粤泰股份等多家房企手中接盘20余个项目。

  在其他房企都勒紧裤腰带的时候,世茂房地产却大刀阔斧反其道而行,其底气在于较低的融资成本和充裕的现金。半年报显示,2019年上半年,世茂实现回款813亿元,报告期内账面现金为522.34亿元,未动用银行及交易所等金融机构融资额度约人民币400亿元。

  而反观主商业地产的世茂股份2019年 1-9 月,销售签约金额约162亿元,同比减少19%,仅完成年度目标的54%。从财报披露的资料来看,双方仍有部分交叉业务,可谓你中有我,我中有你。

  2019年上半年,世茂房地产所拿的60宗地块,用途涉及到商业或商住的达37宗,占比超过一半。其中,世茂房地产尚有包括上海世茂广场在内的15个商业项目在正常运营与收租,商业运营收入达7.22亿元,增幅46.1%。

  而世茂股份前三季度所拿五宗地中,纯商业项目只有2个,另外3个是商住,全部位于二三线个在建拟建项目中,纯商业项目也只有16个,如天津世茂悦府、苏州世茂铜雀台、青岛世茂诺沙湾等占比100%权益的项目均为纯住宅。

  同期,世茂股份住宅地产业务占营收比重分别为59.23%、84.92%、61.42%、59.35%。显然,住宅才是世茂股份的营收利器。

  事实上,世茂集团在商业领域起步很早。作为一家老资格房地产企业,商业地产亦一直是集团重要的业务端源。

  亚运花园、紫竹花园、御景园多次获得“北京明星楼盘”称号,发展重心转移到上海后,又在上海开发了五大经典项目,其中上海世茂滨江花园连续四年蝉联“上海市住宅销售金额第一名”。

  2005年,在商业综合体井喷的时候,世茂突然意识到,只有多元化经营,公司的经营性收入占比才能稳步持续提升。

  实际上,2009年之前公司主营业务主要为开发规模小于20万平方米住宅项目和规模小于10万平方米商业地产项目。

  其实按照2009年许荣茂的规划,世茂房地产与世茂股份的分工非常明确,世茂股份主要从事商业地产的投资开发、而世茂房地产则专业从事住宅和酒店的投资开发。当时,许荣茂、世茂房地产和世茂股份三方还签订了一份《不竞争协议》。

  不过,世茂房地产因拥有优质的资产发展远快于世茂股份,而世茂股份作为商业地产的开发主体,发展速度却因商业地产业务特点而受限。因为,住宅的开发运营难度比商业地产小,周转快,所需的资金也少。

  不过,这一结果仍与2014初定下的800亿销售目标,相差近100亿。然而,由于扩张过快,负债过高和库存问题开始出现,2015年起世茂开启注重利润、回款和质量,规模退居其次的变革,同时提出回归一二线的战略。这一轮的保守策略,令它错失了2016-2017年中的一波市场行情。2017年调整结束后,行业地位也持续下滑至第16位。

  今年1月底,世茂地产二代许世坛被推上家族企业权力的高峰,从父亲那里接过了世茂房地产总裁的帅印。显然,重回前十,也是太子爷重新证明自己的一仗。求村上春树所有随笔散文的TXT4887铁算盘资料删除


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